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Marie

Marie a 51 ans, elle est directrice artistique et est mère de trois enfants. Elle a décidé d’acheter deux appartements pour ses enfants au moment de leurs études. Ils sont désormais dans la vie active, et elle aimerait pouvoir louer ses biens meublés mais hésite encore.

Son problème : Marie n’est pas une experte en immobilier et sent que la location de ses biens peut lui faire perdre plus que ce qu’elle lui ramènerait. Elle a peur pour ses impôts et aimerait mieux comprendre les options qui s’offrent à elle.

Le cas de Marie vous aide à : défiscaliser grâce à l’immobilier

En investissant dans l’immobilier, il est parfois difficile de s’imaginer les apports à long terme. Lorsque l’on se retrouve avec plusieurs biens immobiliers (surtout inutilisés !), les impôts se font sentir : il existe plusieurs alternatives pour faire fructifier ses investissements sans tout y perdre.

Ce qui se dit

Géraldine : Mon Jean-Luc, j’ai l’impression que tu n’arrêtes jamais avec tes patients…

Jean-Luc : Je me donne à 200 % ! Alors forcément j’ai les revenus qui vont avec, seulement j’ai l’impression de ne pas pouvoir en profiter. Tout le monde doit payer des impôts, je le sais bien. Mais il doit bien exister des moyens pour diminuer mes impôts ! 

Géraldine : Mon petit-fils, tu peux financer des associations ! Tu sais bien que tes dons sont déductibles. En faisant une bonne oeuvre, tu peux réduire tes impôts. 

Jean-Luc : Oui mamie, le caritatif peut être un à-côté, mais je ne pense pas que cela me permettra de véritablement réduire mes impôts !

On fait le point

Comme bon nombre de français, Marie est attachée à l’immobilier. Elle a mis toute son épargne dans l’immobilier. Déjà propriétaire de sa résidence principale, elle a choisi d’acheter des biens pour ses enfants. Mais comme la plupart d’entre nous, elle n’en est pas moins novice en la matière.

Alors oui, la pierre, ça rassure : la pierre ne bouge pas, symbole de stabilité. Comme le dit sa grand-mère, c’est l’héritage qui reste et qui permet de sécuriser son avenir. Mais en attendant demain, certains effets sont immédiats ! Pour réduire ses impôts, Marie se demande quoi faire de cette pierre, finalement un peu encombrante… Car les revenus complémentaires qu’elle perçoit à chaque fin de mois de ses locataires sont imposés. En plus de cela, elle prend le risque de se retrouver avec des loyers impayés, contre lesquels elle ne peut se protéger qu’avec des assurances (encore des frais…). Normal qu’à ce stade, elle se pose la question du plus avantageux. 

Et il n’y a aucune honte à avoir en parlant d’impôts : qu’on se le dise, nous allons en grande majorité voir des conseillers de patrimoine pour payer moins d’impôts. En gardant cet objectif en tête et en sachant qu’elle ne veut pas prendre de risque, Marie peut déjà réduire les choix qui s’offrent à elle. Avec son profil, elle peut se tourner vers trois solutions d’épargne : la location meublée ; la revente de ses appartements, suivie de rachats défiscalisés ; ou le Dispositif Cosse. Le point commun entre ces trois placements ? La défiscalisation avantageuse !

En 2018, près de six ménages français sur dix étaient propriétaires de leur résidence principale (en progression par rapport au début des années 2000). 

Source : Insee, 2018

Location meublée = moins d’impôts à payer

Si Marie se pose la question de louer ou non ses appartements, elle doit surtout se poser la question de la location nue ou meublée. Autrement dit, est-il plus intéressant de louer un appartement vide, sans aucun meuble ; ou un appartement déjà meublé, prêt à accueillir son ou ses locataires ? La deuxième réponse est la bonne ! 

Il existe un grand nombre d’avantages à louer un appartement déjà meublé : la durée du bail est d’un an (renouvelable) au lieu de trois pour les non meublés. Une souplesse qui est, il faut le dire, appréciable, surtout pour des propriétaires comme Marie, qui ne sont pas des experts du métier. Mais surtout, les revenus et la fiscalité des locations meublées sont bien plus intéressantes. Si les logements dont Marie est propriétaire disposent de tous les équipements et du confort nécessaire pour la location, elle peut les louer plus cher : elle peut compter une surcote de 10 % à Paris, voire de 20 % et plus en région, par rapport à des locations nues. Les potentiels emprunts réalisés pour l’achat de ses appartements sont donc plus vite remboursés et ses fins de mois plus confortables. 

Vous allez me dire : “D’accord, mais si ses revenus augmentent, ses impôts aussi ?”. La logique est la bonne, sauf que là encore le meublé sort du lot. Lorsque Marie déclarera ses revenus – les loyers des appartements meublés -, elle le fera dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (vous pourrez également entendre l’abréviation BIC). Le fait est qu’en France, la location meublée représente une activité commerciale, alors que la location nue appartient à la catégorie fiscale des revenus fonciers. Donc, jusqu’à un certain seuil de revenus annuels, Marie pourra obtenir un abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble des loyers perçus.

Malraux, Pinel ou déficit foncier ?

Autre solution ? Revendre ses appartements qui ne lui servent pas dans l’immédiat. Avec ce que la vente des appartements lui rapportera, elle pourra alors racheter dans le cadre de programmes de défiscalisation immobilière ou de SCPI fiscales. Mais en cas de vente et de plus-values, Marie devra s’attendre à une imposition conséquente. 

Les “SCPI fiscales”, voilà encore autre chose… Rien de bien compliqué : on appelle SCPI fiscales les SCPI qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu. Tout comme pour les SCPI classiques, vous achetez des parts dans une société spécialisée qui achète, loue et gère pour vous tout un parc immobilier. Même si ce n’est pas son objectif, la SCPI fiscale reverse tout de même des loyers à ses souscripteurs (moins élevés que sur les SCPI classiques). L’objectif des SCPI fiscales est purement fiscal, comme son nom l’indique.

Malgré leur enjeu commun, il existe trois types de SCPI fiscales : les SCPI Malraux, SCPI Pinel ou SCPI déficit foncier ? Pas de panique, regardons cela ensemble.

Les SCPI Malraux s’adressent à ceux qui veulent une réduction d’impôt immédiate. Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers résidentiels anciens, qui doivent être rénovés et qui se situent généralement en centre-ville. La réduction d’impôt correspond en moyenne à 18 % du montant investi et s’élève à 30 % de l’investissement réservé aux travaux. Le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafond des niches fiscales.

Par exemple, si Marie investit 25 000 euros dans des parts de SCPI Malraux et que la SCPI participe à hauteur de 60 % dans les travaux de réhabilitation, elle pourra alors déduire de ses impôts sur le revenu 4500 euros.

Les SCPI Pinel calculent quant à elles la défiscalisation en fonction de la durée minimum de détention des parts, sur la base de loyers plafonnés (12 % pour une durée de 6 ans, 18% sur une durée de 9 ans et 21 % pour une durée de 12 ans…). En contrepartie, cela permet une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années. Contrairement aux SCPI Malraux, les SCPI Pinel concernent les logements neufs ou rénovés, dans des zones à forte demande. 

Si par exemple, Marie investi 50 000 euros dans une SCPI Pinel pour 9 ans, elle étalera sa réduction d’impôt sur toute la durée de son investissement : le montant total qu’elle pourra réduire de ses impôts est de 9000 euros, revenant à 1000 euros par an, sur le total des 9 années d’engagement.

Les SCPI déficit foncier s’adressent aux propriétaires qui perçoivent des revenus fonciers, et qui sont déjà très imposés. Les SCPI déficit foncier n’investissent que sur des biens qui doivent être rénovés, permettant ainsi de déduire de ses revenus fonciers les frais de rénovation. Si Marie veut vendre ses biens pour réinvestir l’argent provenant de la vente et les plus-values, ce n’est sûrement pas pour réinvestir dans une SCPI déficit foncier : elle ne lui servirait que dans le cas où elle ne vend pas ses biens. 

Au final, Marie a le choix entre les SCPI Pinel ou Malraux, en fonction du type de biens dont elle est propriétaire (neuf ou ancien) et des modalités de rendement qu’elle souhaite toucher (étalé dans le temps ou immédiat). 

Dans tous les cas, elle doit faire attention à la plus-value qu’elle touche lorsqu’elle revendra ses parts : moins elle sera importante, plus elle sera tranquille. Effectivement, les dividendes que reverse la SCPI sont des “revenus fonciers”, la plus-value sera donc soumise à l’impôt sur le revenu. La SCPI restant une solution idéale pour ceux qui ne veulent pas s’embarrasser de trop de contraintes administratives ! Juste un chèque à encaisser de temps à autre.

Comme toujours, la diversification est de rigueur ! Plus Marie investira dans un parc immobilier diversifié, moins elle prendra de risque. Mais, même si la défiscalisation reste son objectif premier, elle ne doit pas perdre de vue qu’il s’agit d’un investissement au même titre que d’autres, avec son lot de risques potentiels.

Jamais deux sans trois !

Dernière solution pour Marie : le dispositif Cosse (du nom de la ministre du logement qui a porté ce dispositif, en 2017). Il permet aux propriétaires qui proposent des loyers abordables pour des ménages aux revenus modestes d’obtenir une déduction d’impôts de 15 à 85 % sur les revenus locatifs. Plus le loyer sera modéré dans une ville où il est difficile de trouver un logement, plus la déduction sera intéressante. Il existe une carte qui délimite les zones tendues, où la demande dépasse l’offre disponible : la déduction change en fonction de la zone. Et c’est encore une fois en fonction de la zone, que le montant du loyer – défini soit comme “intermédiaire”, “social” ou “très social” – définira la déduction applicable.

Dans les critères à respecter, il faut que le logement (ancien ou récent, avec ou sans travaux) soit en location nue, et serve de résidence principale au locataire. En aucun cas, le locataire ne doit être un ascendant ou descendant du propriétaire, donc Marie ne pourrait par exemple pas louer ses appartements à ses enfants. 

Très concrètement, pour en bénéficier, le propriétaire signe une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat, s’engageant ainsi à louer ses biens sur toute la durée de la convention.

Pour que Marie se lance dans une démarche de défiscalisation, pas forcément besoin d’être une experte : elle peut soit décider de louer ses biens en les meublant ; de les vendre pour se tourner vers des SCPI fiscales ; ou de s’adapter aux critères du dispositif Cosse. En fonction de la déduction d’impôt qu’elle souhaite obtenir et de la catégorie des biens dont elle dispose, elle a le choix.

  • L’Agence Nationale pour l’information sur le logement donne accès à toutes les informations et fiches pratiques sur les questions du logement, des outils de calculs, les taux à jour, les textes juridiques, etc.
  • Le Centre de Documentation Economie Finance (CEDEF), accessible depuis le site internet www.economie.gouv.fr permet de suivre l’actualité des dispositifs d’épargne et leur évolution.
  • Le site www.cohesion-territoires.gouv.fr propose un simulateur du dispositif de la loi PINEL pour connaître le loyer plafond auquel vous pouvez louer votre bien.

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