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Tout savoir sur les SCPI fiscales

SCPI Fiscales

Une SCPI fiscale, qu’est ce que c’est ?

Les SCPI fiscales regroupent les SCPI qui vous permettent de réduire le montant de l’impôt sur le revenu.

Elles fonctionnent comme les SCPI “classiques” : vous achetez des parts d’une société qui achète, loue et gère un parc immobilier. La SCPI vous verse des loyers réguliers.

La différence ? Le rendement des SCPI fiscales est un peu plus faible mais vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sous condition.

Il existe 3 catégories de SCPI fiscales. Le montant de l’avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier dépend des conditions propres à chaque contrat.

A noter

L’avantage fiscal généré par les SCPI déficit foncier et Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. En revanche, la réduction d’impôt octroyée par les SCPI Pinel entre dans ce plafond global fixé à 10 000 euros par an.

Les 3 différents types de SCPI fiscales 

Les SCPI Malraux investissent dans des biens résidentiels anciens à rénover, généralement en centre-ville.

Avantage fiscal

La réduction d’impôt est immédiate. Elle s’élève à 30 % de la part de l’investissement dédiée aux travaux. Cela correspond en moyenne à 18 % du montant investi (plafonné à 30 000 euros).

En contrepartie, vous devrez conserver vos parts pendant 15 ans.

Exemple : Vous investissez 50 000 euros dans des parts de SCPI Malraux. La SCPI consacre 60 % des fonds aux travaux de réhabilitation.

Vous pourrez déduire de votre impôt sur le revenu : 50 000 x 60 % x 30 % soit 9 000 euros

Avec le passage au prélèvement à la source, cette réduction d’impôt sera transformée en crédit d’impôt qui vous sera remboursé en septembre 2019.

Les SCPI Pinel sont dédiées aux investissements locatifs neufs ou rénovés dans des zones à forte demande. En contrepartie d’une durée minimum de détention de vos parts et de loyers plafonnés, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années.

Avantage fiscal

Durée de détention Niveau de l’avantage fiscal Plafond annuel
6 ans 12 % du montant investi 36 000 euros
9 ans 18 % du montant investi 54 000 euros
12 ans 21 % du montant investi 63 000 euros

Exemple : Vous investissez 100 000 euros dans une SCPI Pinel pour une durée de 9 ans.

Votre réduction d’impôt sera de 18 000 euros (100 000 X 18 %). Ces 18 000 euros seront étalés sur 9 ans. Chaque année, pendant 9 ans, vous réduirez donc vos impôts de 2 000 euros / an.

Avec le passage au prélèvement à la source, la réduction d’impôt vous sera versée en septembre 2019 sous la forme d’un crédit d’impôt.

Cette forme particulière de SCPI s’adresse aux épargnants qui perçoivent déjà des revenus fonciers et qui sont fortement imposés.

Les SCPI déficit Foncier investissent uniquement sur des biens à rénover ou à réhabiliter. Elles créent ainsi pour leurs associés du déficit foncier. Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les frais liés aux travaux de rénovation dans une limite annuelle de 10 700 euros par foyer fiscal.

Calcul de l’avantage fiscal
L’avantage fiscal dépend de votre tranche marginale d’imposition, du capital investi et du montant de la quote-part travaux.

Exemple :
Revenus fonciers : 15 000 euros / an
Tranche d’imposition : 41 %
Nombre de parts achetées : 100 parts à 500 euros, soit 50 000 euros
Quote part travaux : 54 % (imputable sur 3 ans)
Déficit foncier déductible : 54 % x 50 000 euros soit 27 000 euros à étaler sur 3 ans
Montant total de la réduction d’impôt : 27000 x (41 % + 17,2 %) = 15 714 euros

Quelle fiscalité pour les SCPI fiscales ?

Les dividendes versés par la SCPI sont des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces frais varient d’une SCPI à une autre (entre 8 % et 12 %). Pensez donc à bien les prendre en compte.

Ils sont importants mais seront amortis sur la durée de votre placement. Il est donc recommandé de garder vos parts au moins 8 ans.

Lors de la revente de vos parts, si vous réalisez une plus-value, elle est intégrée à votre impôt sur le revenu. Les plus-values sont imposées au taux de 19 % (+ 17,20 % de prélèvements sociaux : CSG et CRDS).