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Adèle

A 69 ans, Adèle est veuve, elle possède un patrimoine immobilier très important. Elle a dans l’idée de vendre une grande partie de ses biens pour éviter que ses enfants et petits-enfants ne soient taxés par les impôts à son héritage.

Son problème : Dans le cas où elle vend son patrimoine, Adèle ne sait pas où elle pourrait placer les bénéfices, pour éviter qu’ils ne soient imposés trop lourdement.

Le cas d’Adèle vous aide à : transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers

Accumuler des biens peut se révéler un véritable piège pour ses héritiers : la répartition mais surtout l’imposition sur les biens immobiliers peut être très lourde. Psychologiquement et pour le portefeuille !

Ce qui se dit

Jeanne : Ma chère Adèle, sais-tu ce que tu vas faire pour ta transmission ?

Adèle : A chaque âge sa peine… Après avoir mis des années à accumuler des beaux immeubles et à avoir géré ceux de mon défunt mari, voilà que je me demande comment faire pour que ça ne pèse pas à mes filles et leurs enfants.

Jeanne : On ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre ! C’est ce que me répète toujours mon mari. Mais je pense que ce qui est à toi doit rester à toi et ta famille. C’est ce que tu as de plus précieux à leur transmettre.

Adèle :  Oui, mais pas sûr qu’elles apprécient les frais de transmission qui aillent avec ! 

On fait le point

Transmettre son patrimoine à ses proches, à sa famille, dans les meilleures conditions possibles ? C’est l’objectif de tout épargnant précautionneux ! Adèle a raison de se poser les bonnes questions maintenant. D’ailleurs, elle n’est pas la seule à se poser des questions : c’est aussi le cas de Sandrine et Marc, sur la transmission à leurs enfants en commun ; de Gwenn et Philippe (p XX), qui héritent de leurs parents ; ou encore de Franck et Maëlle (p XX), qui souhaitent assurer l’avenir de leur fils en situation de handicap… 

A chaque cas, ses solutions. Et oui, il ne faut pas penser que l’héritage, malgré son cadre juridique stricte, n’offre pas plusieurs options de succession… On a souvent l’impression que nous n’avons pas le choix, car notre épargne est guidée par bon nombre de professionnels (des banques jusqu’aux gestionnaires de patrimoine), mais disons que leurs propres offres demandent souvent à être complétées par celles du voisin ! L’épargne est rarement aussi autoritaire que ce que l’on veut nous le faire croire.

Ce n’est donc pas la peine d’être aussi catégorique que son amie Jeanne ! Adèle a visiblement la pierre comme valeur refuge : elle y tient, autant pour l’histoire qu’elle transmet que pour la transmission qu’elle souhaite assurer. Alors libre à elle de choisir une solution liée aux actifs immobiliers, peu importe son choix en termes de succession. Dans son cas, trois grandes alternatives peuvent répondre à son profil : c’est à elle de vérifier laquelle est la plus en adéquation avec ses besoins et ses envies. Alors, SCI, SCPI ou assurance vie ? 

Les français ne se lassent pas de l’immobilier : 62 % de leur patrimoine net est constitué d’actifs immobiliers

Source : Etude sur le patrimoine des français en 2015, INSEE

Gérer en famille

La première solution qui s’offre à Adèle est de valoriser son héritage familial en le transformant en SCI familiale. La SCI familiale en quelques mots ? C’est une société civile immobilière qui permet de gérer un même bien à plusieurs. Ce sont généralement les personnes d’une même famille (au minimum deux) qui sont membres de la SCI. Adèle peut donc parfaitement créer une SCI familiale, dont elle sera la gérante et ses filles les associées. Ses filles auront alors un droit de regard pour se positionner sur des décisions collectives jusqu’au décès de leur mère. 

En plus de permettre d’avoir la main sur un même parc immobilier, la SCI a cela d’avantageux qu’elle simplifie la transmission de ce patrimoine immobilier. Pourquoi ? Parce qu’elle permet le démembrement et la donation des parts de la SCI. Tout simplement, il faut comprendre que la propriété d’un bien immobilier confère plusieurs droits : le droit d’y habiter, le droit de percevoir des revenus suite à la location de ce bien, et le droit de pouvoir disposer de ce bien pour y vivre. Tous ces droits peuvent être séparés, notamment lorsque le bien est possédé par plusieurs personnes, comme dans le cadre de la SCI familiale. C’est ce que l’on appelle un démembrement de propriété. 

Revenons à nos moutons : ainsi Adèle peut conserver le droit d’habiter un logement et de percevoir les loyers (autrement dit l’usufruit) et donner le droit à ses filles de disposer du logement (autrement dit la nue-propriété). Ses filles, en tant que nues-propriétaires, pourront après la disparition de leur mère récupérer la pleine propriété du bien immobilier, sans que des droits de succession s’appliquent. Ce sont ces fameux droits de succession qui font peur à Adèle : le démembrement permis par la SCI familiale lui donne la possibilité de pas les imposer à ses filles héritières. Deuxième point : la donation des parts de SCI permet de bénéficier d’une décote de 10 %, par rapport au prix réel du bien.

Pour le profil d’Adèle, la SCI familiale semble une solution tout à fait avantageuse car il convient particulièrement aux propriétaires de patrimoine important. Créer une SCI implique tout de même des processus et formalités assez lourdes à porter. Autant dire que si vous êtes propriétaire d’un seul studio, ce n’est pas la meilleure solution… Adèle peut toujours se faire accompagner par des professionnels si les démarches lui semblent compliquées.

La solution SCPI

Si l’objectif d’Adèle est de faciliter sa transmission, une autre option s’offre à elle. Cela nécessite par contre qu’elle se sépare des biens acquis au fil de sa vie pour les vendre. En vendant, Adèle doit garder en tête que la plus-value qu’elle réalisera sera imposable sur le revenu, sauf dans le cas de sa résidence principale. Et pour les revenus de ses ventes, Adèle a tout intérêt à se tourner vers les SCPI, qui permettent de faciliter la succession de son patrimoine. 

En effet, si Adèle lègue des biens immobiliers en mauvais état ou impliquant de lourdes charges, ses filles risquent de se retrouver en difficulté : travaux, taxes, primes d’assurance, loyers impayés, etc.). Le résultat ? Des héritiers coincés avec un parc immobilier qui leur coûte bien plus cher qu’il ne leur rapporte. L’avantage de la SCPI est que toute cette gestion – qui peut se transformer en cadeau empoisonné – revient à la société de gestion. Si les filles d’Adèle héritent de ses parts de SCPI, elles n’auront aucun coût ou charge immobilière à reverser. 

Si Adèle investit avec l’argent de la vente de ses biens dans un portefeuille de SCPI, elle peut le diviser en autant de parts qu’elle le souhaite. Dans l’hypothèse d’un portefeuille de 300 parts de SCPI, elle peut prévoir de transmettre trois parts égales à ses trois filles (cent parts chacune). On est bien loin des batailles entre héritiers lors de l’héritage immobilier…

Et, sait-on jamais, si Adèle aurait dans l’idée de faire profiter de ses parts de SCPI à ses amis proches comme Jeanne, elle le pourrait ! Rien n’empêche un propriétaire de SCPI d’affecter ses parts à une personne extérieure à sa famille. Peut-être cela ferait-il changer d’avis Jeanne ?

Revenir aux classiques : la fameuse assurance vie

A première vue, l’assurance vie n’a rien à voir avec l’immobilier. Serions-nous en train de demander à Adèle de tirer un trait définitif sur tous ses biens et de s’ouvrir à une épargne qu’elle connaît encore moins ? Rassurez-vous, les deux sont liés. 

En vérité, il est tout à fait possible de souscrire à une assurance vie comprenant des fonds immobiliers ! C’est à dire que dans certains contrats d’assurance vie, on retrouve des unités de compte dédiés à la pierre (SCPI, SCI ou OPCI). Attention, encore une fois la diversification du portefeuille est de mise ! 

Il y a une chance sur deux pour qu’Adèle ait d’ores et déjà souscrit à une assurance vie. Adèle peut alors tout à fait inscrire ses filles en bénéficiaires de son contrat. L’assurance vie se révèle alors très avantageuse pour la succession d’Adèle : elle peut en effet être allouée aux bénéficiaires de son choix, et permet des abattements intéressants. La proportion exonérée sur les droits de succession dépendra de la date du contrat (avant ou après 1991), de l’âge du propriétaire au moment des versements (avant ou après 70 ans) et des montants placés. A 69 ans, Adèle fait bien de se poser des questions maintenant car le seuil des 70 ans est clé dans l’assurance vie. Il lui reste un an pour faire profiter ses bénéficiaires d’abattement plus intéressant : car toutes les sommes placées sur son contrat d’assurance vie avant ses 70 ans n’entrent pas dans son actif successoral et sont directement transmises à ses filles bénéficiaires, qui bénéficieront d’un abattement de 152 000 euros sur ces sommes. Pour les sommes versées après ses 70 ans, l’abattement descend à 30 500 euros pour tous les bénéficiaires.

Autre particularité, l’assurance vie permet de verser des parts à des personnes qui ne sont pas membres de sa famille mais aussi de favoriser un héritier plus qu’un autre. Finalement, l’assurance vie peut être un complément intéressant pour Adèle et ses filles. 

Si Adèle n’arrive pas à se séparer de ses biens immobiliers, elle peut malgré tout les conserver tout en favorisant la succession pour ses filles grâce à une SCI. Autrement, elle peut éviter des impositions trop lourdes grâce à des SCPI ou une assurance vie comprenant des fonds immobiliers, deux options envisageables dans le cas de la vente du parc immobilier de Adèle. A elle de s’orienter vers le meilleur choix en fonction de ses aspirations !

  • Le site de Legalstart propose des fiches pratiques sur les SCI familiales et sur l’héritage très pédagogiques et bien renseignées si vous souhaitez aller plus loin dans votre réflexion… mais aussi dans vos démarches ! Ils proposent de créer votre SCI avec zéro besoin de déplacement et de paperasse administrative : tout se fait en ligne, en un temps record. Une aubaine pour les filles d’Adèle !
  • Le site de l’administration française www.service-public.fr donne des conseils pratiques sur les questions de succession, de donation et de droits des héritiers.
  • La startup Ma Succession permet de gérer les droits de succession de sa famille : elle pourra être utile aux filles d’Adèle dans la prévision de la succession.

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